Alugar vs. Comprar na Espanha: O Guia Definitivo para Expatriados (2025)

O mercado imobiliário espanhol passou por mudanças significativas na última década. Embora os preços dos imóveis tenham aumentado constantemente em grandes cidades como Madri, Barcelona e Valência, eles permanecem mais baixos do que em outras capitais europeias. Os preços dos aluguéis também dispararam, especialmente em áreas de alta demanda, tornando a decisão de alugar ou comprar ainda mais crucial.

Para ajudar expatriados a tomar a melhor decisão, use a seguinte matriz de decisão com base em fatores pessoais e financeiros:

Muitos expatriados ignoram o impacto tributário de sua escolha de moradia. Aqui está uma rápida comparação:

A Espanha possui leis rigorosas de proteção ao inquilino, regidas principalmente pelo Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ou Lei do Arrendamento Urbano (Lei 29/1994, última atualização no Real Decreto-Lei 7/2019)↗. Essas leis regulam aluguéis de longo prazo, obrigações do locador, direitos do inquilino e procedimentos de despejo.

Direitos do Inquilino:

• Duração e Renovação do Contrato (Artigos 9 e 10, LAU 29/1994): Os contratos de locação geralmente duram de 1 a 5 anos, dependendo do tipo de contrato. Se o locador for pessoa física, a duração mínima do contrato é de 5 anos (7 anos se o locador for pessoa jurídica). Se um contrato for assinado por um período menor, ele será automaticamente prorrogado por até 5 anos, a menos que o inquilino decida sair. Após 5 anos, os contratos são renovados anualmente por até 3 anos adicionais, a menos que qualquer uma das partes dê aviso prévio de 4 meses (locador) ou 2 meses (inquilino). Os contratos de locação geralmente têm duração de 1–5 anos.
• Inquilinos não são responsáveis pelo desgaste normal – De acordo com o Artigo 21 da Lei de Locações Urbanas (LAU, 29/1994), os inquilinos não são responsáveis por reparos decorrentes do uso normal ou envelhecimento do imóvel. Os proprietários devem cobrir a manutenção de problemas estruturais, encanamento e serviços essenciais.
• Regras de Despejo – Proprietários não podem despejar sem justa causa (Artigo 27, LAU 29/1994): O despejo sem justa causa é ilegal na Espanha. Um proprietário só pode despejar inquilinos por: Falta de pagamento do aluguel ou de serviços públicos, Sublocação sem permissão, Danos materiais graves, Uso pessoal (se o proprietário precisar do imóvel para si ou para sua família imediata – deve ser declarado no contrato). Prazo de aviso prévio para despejo: Se o inquilino tiver pago o aluguel em dia, os proprietários devem notificar com pelo menos 2 meses de antecedência antes de solicitar a devolução do imóvel.
• Regras de Caução (Artigo 36, LAU 29/1994): Os proprietários devem devolver a caução no prazo de 30 dias após a saída do inquilino. A caução equivale a um mês de aluguel para arrendamentos residenciais e a dois meses de aluguel para arrendamentos comerciais. Em caso de danos, os proprietários devem apresentar comprovantes detalhados antes de reter qualquer valor.

Sobre Aumentos e Limites de Aluguel na Espanha:

• Regra Padrão: Os Aumentos de Aluguel Estão Vinculados ao IPC. De acordo com o Artigo 18 da Lei de Arrendamento Urbano (LAU), os aumentos de aluguel para arrendamentos de longa duração devem seguir o IPC, salvo disposição em contrário no contrato. O IPC é publicado mensalmente↗ pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) da Espanha e reflete a inflação.
• Limites temporários de aluguel (2023–2024): Devido à inflação, a Espanha limitou os aumentos de aluguel a 2% (2023) e 3% (2024), substituindo o IPC. Isto aplica-se principalmente a grandes proprietários (mais de 10 imóveis), enquanto pequenos proprietários ainda podem ajustar o aluguel com base no IPC.
• Exceções e Novos Contratos: Se um contrato de arrendamento não tiver uma cláusula de IPC, o aluguel não pode ser aumentado durante a vigência do contrato. Novos contratos de arrendamento não estão sujeitos aos limites do IPC, permitindo que os proprietários estabeleçam um novo preço. Aluguéis de curta duração e turísticos (menos de 1 ano) estão isentos da regulamentação de aluguel.
• Controles de aluguel em áreas de alta demanda (Lei 12/2023): Em zonas regulamentadas, grandes proprietários não podem aumentar o aluguel além dos limites estabelecidos.

Solicitar uma hipoteca como expatriado na Espanha envolve várias etapas simples:

• Etapa 1: determine seu orçamento e pré-qualificação – Avalie suas finanças e obtenha uma pré-qualificação para saber o valor máximo do seu empréstimo.
• Etapa 2: Encontre seu imóvel ideal – Pesquise plataformas imobiliárias confiáveis como Idealista, Fotocasa e Habitaclia.
• Etapa 3: Reúna os documentos essenciais – Prepare seu NIE, passaporte, comprovante de renda, relatórios de crédito e informações sobre emprego.
• Etapa 4: Compare as opções de hipoteca – Verifique as taxas de juros de vários bancos (normalmente de 3% a 5% para expatriados em 2025).
• Etapa 5: Organizar a avaliação do imóvel – Obtenha uma avaliação bancária independente (tasación), com custo entre € 300 e € 600.
• Etapa 6: Envie a inscrição final – Forneça ao banco selecionado toda a documentação, incluindo NIE, comprovação de renda, relatórios de crédito e resultados da avaliação. Aguarde de 2 a 4 semanas para a aprovação final.
• Etapa 7: Finalizar a compra – Assinar o contrato de compra e venda no cartório, pagar impostos e taxas (10–15% do valor do imóvel) e finalizar o registro do imóvel.

Os custos de moradia variam muito em toda a Espanha. Para mais informações sobre o custo de vida geral, consulte nosso Explorador de custos↗.

Comprar um imóvel pode ajudar a garantir a residência na Espanha em alguns casos:

• Visto Dourado (opção indisponível a partir de 2025): Requer Investimento de mais de € 500.000. Concede residência e acesso a Schengen sem exigência de residência permanente na Espanha.
• Visto Não Lucrativo: Comprar um imóvel pode ajudar demonstra estabilidade financeira.
• Visto de Nômade Digital: Não há exigência de compra de imóvel, mas ter um contrato de arrendamento de longo prazo ou propriedade imobiliária pode fortalecer sua solicitação.

Além do preço de compra, os proprietários devem considerar:

• Taxas de configuração de hipoteca (~1–2% do valor do imóvel).
• Imposto sobre a propriedade predial (IBI).
• Taxas da Associação de Proprietários (Comunidad).
• Custos de manutenção (reparos, reformas, etc.).

Aqui estão os principais sinais de alerta e como se proteger:

• Preços bons demais para ser verdade – Se o aluguel ou o preço do imóvel for significativamente inferior à média do mercado, pode ser um golpe.
• Solicitações de pagamento antecipado sem visualizar e revisar o contrato – Nunca pague um sinal ou transfira dinheiro antes de visitar o imóvel pessoalmente.
• Listagens falsas e roubo de identidade – Fraudadores frequentemente copiam anúncios reais e alteram informações de contato. Verifique a propriedade e se uma cópia do documento de identidade do proprietário foi fornecida antes de assinar qualquer contrato.
• Contratos de aluguel pouco claros ou inexistentes – Aluguéis legítimos exigem um contrato assinado de acordo com as leis de aluguel da Espanha. Evite acordos verbais.
• Táticas de Pressão e Urgência – Golpistas podem apressá-lo a tomar decisões rápidas para garantir uma "oferta por tempo limitado". Reserve um tempo para verificar tudo.
• Agentes não registrados ou não licenciados – Sempre trabalhe com corretores imobiliários registrados (certificados pela API) e verifique suas credenciais.
• Verificação de propriedade – Solicite uma Nota Simples ao Registro de Imóveis (Registro de la Propiedad) para confirmar o proprietário e a situação jurídica do imóvel antes de comprar.
• Métodos de depósito e pagamento falsos – Utilize métodos de pagamento seguros e nunca envie dinheiro via Western Union, criptomoedas ou transferências não rastreáveis.