Louer ou acheter en Espagne : le guide ultime pour les expatriés (2025)

Le marché immobilier espagnol a connu des changements importants au cours de la dernière décennie. Si les prix de l'immobilier ont régulièrement augmenté dans les grandes villes comme Madrid, Barcelone et Valence, ils restent inférieurs à ceux des autres capitales européennes. Les loyers ont également flambé, notamment dans les zones à forte demande, rendant la décision de louer ou d'acheter encore plus cruciale.

Pour aider les expatriés à prendre la meilleure décision, utilisez la grille de décision suivante, basée sur des facteurs personnels et financiers :

De nombreux expatriés négligent l'impact fiscal de leur choix de logement. Voici une brève comparaison :

L'Espagne dispose d'une législation stricte en matière de protection des locataires, principalement régie par l'article 0§. Cette législation régit les locations longue durée, les obligations des propriétaires, les droits des locataires et les procédures d'expulsion.

Droits des locataires :

• Durée et renouvellement du bail (articles 9 et 10, LAU 29/1994) : Les baux sont généralement d'une durée de 1 à 5 ans, selon le type de contrat. Si le propriétaire est une personne physique, la durée minimale du bail est de 5 ans (7 ans si le propriétaire est une personne morale). Si un contrat est signé pour une durée plus courte, il est automatiquement prolongé jusqu'à 5 ans, sauf si le locataire décide de partir. Après 5 ans, les contrats sont renouvelés chaque année pour une durée maximale de 3 ans, sauf préavis de 4 mois (propriétaire) ou de 2 mois (locataire). Les baux sont généralement de 1 à 5 ans.
• Les locataires ne sont pas responsables de l'usure normale – Conformément à l'article 21 de la loi sur les baux urbains (LAU, 29/1994), les locataires ne sont pas responsables des réparations dues à l'usage normal ou au vieillissement du logement. Les propriétaires doivent prendre en charge l'entretien des problèmes structurels, de la plomberie et des services publics essentiels.
• Règles d'expulsion – Les propriétaires ne peuvent expulser sans motif légal (article 27, LAU 29/1994) : L'expulsion sans motif est illégale en Espagne. Un propriétaire ne peut expulser un locataire que pour les raisons suivantes : non-paiement du loyer ou des charges, sous-location sans autorisation, dommages matériels importants, usage personnel (si le propriétaire a besoin du logement pour lui-même ou sa famille proche – cela doit être mentionné dans le contrat). Délai de préavis d'expulsion : Si le locataire a payé le loyer à temps, le propriétaire doit donner un préavis d'au moins deux mois avant de demander la restitution du logement. - Règles relatives au dépôt de garantie (article 36, LAU 29/1994) : Les propriétaires doivent restituer le dépôt de garantie dans les 30 jours suivant le départ du locataire. Ce dépôt équivaut à un mois de loyer pour les baux d’habitation et à deux mois de loyer pour les baux commerciaux. En cas de dommages, les propriétaires doivent fournir un justificatif détaillé avant toute retenue.

À propos des augmentations et des plafonds de loyer en Espagne :

• Règle standard : Les augmentations de loyer sont liées à l’IPC. En vertu de l’article 18 de la loi sur les baux urbains (LAU), les augmentations de loyer pour les baux de longue durée doivent suivre l’IPC, sauf mention contraire dans le contrat. L'IPC est publié mensuellement↗ par l’Institut national de la statistique (INE) et reflète l’inflation.
• Plafonnement temporaire des loyers (2023-2024) : En raison de l’inflation, l’Espagne a plafonné les augmentations de loyer à 2 % (2023) et 3 % (2024), dépassant ainsi l’IPC. Ceci s'applique principalement aux grands propriétaires (plus de 10 logements), tandis que les petits propriétaires peuvent toujours ajuster le loyer en fonction de l'IPC.
• Exceptions et nouveaux contrats : Si un bail ne comporte pas de clause d'IPC, le loyer ne peut pas être augmenté en cours de contrat. Les nouveaux contrats de location ne sont pas soumis aux limites de l'IPC, ce qui permet aux propriétaires de fixer un nouveau prix. Les locations de courte durée et les locations touristiques (moins d'un an) sont exemptées de la réglementation des loyers.
• Contrôle des loyers dans les zones à forte demande (Ley 12/2023) : Dans les zones réglementées, les grands propriétaires ne peuvent pas augmenter le loyer au-delà des limites fixées.

Demander un prêt immobilier en tant qu'expatrié en Espagne se fait en quelques étapes simples :

• Étape 1 : Déterminez votre budget et votre préqualification – Évaluez vos finances et obtenez une préqualification pour connaître le montant maximal de votre prêt.
• Étape 2 : Trouvez votre propriété idéale – Consultez des plateformes immobilières réputées comme Idealista, Fotocasa et Habitaclia.
• Étape 3 : Rassembler les documents essentiels – Préparez votre NIE (Numéro d'Identification d'Étranger), votre passeport, vos justificatifs de revenus, vos rapports de solvabilité et vos informations professionnelles.
• Étape 4 : Comparer les options de prêt hypothécaire – Vérifiez les taux d'intérêt de plusieurs banques (généralement 3 à 5 % pour les expatriés en 2025).
• Étape 5 : Organiser l'évaluation de la propriété – Obtenez une estimation bancaire indépendante (tasación), coûtant entre 300 € et 600 €.
• Étape 6 : Soumettre la demande finale – Fournissez à la banque sélectionnée tous les documents, y compris NIE (Numéro d'Identification d'Étranger), une attestation de revenus, vos rapports de solvabilité et les résultats de l'estimation. Prévoyez un délai de 2 à 4 semaines pour l'approbation finale.
• Étape 7 : Finaliser l'achat – Signer le contrat d’achat chez le notaire, payer les taxes et frais (10 à 15 % du prix du bien) et finaliser l’enregistrement du bien.

Le coût du logement varie considérablement en Espagne. Pour plus d'informations sur le coût de la vie global, consultez notre Explorateur de coûts↗.

L'achat d'un bien immobilier peut contribuer à l'obtention de la résidence espagnole dans certains cas :

• Visa doré (option non disponible depuis 2025) : Nécessite un Investissement de 500 000 € et plus. Accorde un résidence et accès Schengen sans obligation de résider en Espagne à temps plein.
• Visa non lucratif : L'achat d'un bien immobilier peut aider justifie d'une stabilité financière.
• Visa nomade numérique : Aucune exigence d'achat immobilier, mais un Le fait d'avoir un bail à long terme ou d'être propriétaire d'un bien immobilier peut renforcer votre candidature.

Au-delà du prix d'achat, les propriétaires doivent tenir compte des éléments suivants :

• Frais de dossier de prêt hypothécaire (environ 1 à 2 % de la valeur de la propriété).
• Impôt foncier (IBI).
• Frais de copropriété (Comunidad).
• Frais d'entretien (réparations, rénovations, etc.).

Voici les principaux signes avant-coureurs et les moyens de vous protéger :

• Des prix trop beaux pour être vrais – Si le loyer ou le prix du bien est nettement inférieur à la moyenne du marché, il peut s'agir d'une arnaque.
• Demandes de paiement anticipé sans consultation ni examen du contrat – Ne versez jamais d'acompte et ne transférez jamais d'argent avant d'avoir visité le bien.
• Fausses annonces et vol d'identité – Les fraudeurs copient souvent les annonces immobilières et modifient les coordonnées. Vérifiez le propriétaire et assurez-vous qu'une copie de sa pièce d'identité est fournie avant de signer tout contrat.
• Contrats de location peu clairs ou inexistants – Conformément à la législation espagnole sur les locations, les locations légales nécessitent un contrat signé. Évitez les accords verbaux.
• Tactiques de pression et urgence – Les escrocs peuvent vous pousser à prendre des décisions hâtives pour obtenir une « offre à durée limitée ». Prenez le temps de tout vérifier.
• Agents non enregistrés ou non agréés – Travaillez toujours avec des agents immobiliers agréés (certifiés API) et vérifiez leurs qualifications.
• Vérification de la propriété – Demandez une Nota Simple au Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad) pour confirmer le propriétaire et le statut juridique du bien avant l'achat.
• Faux dépôts et méthodes de paiement – Utilisez des méthodes de paiement sécurisées et n'envoyez jamais d'argent par Western Union, cryptomonnaie ou virement intraçable.