Louer ou acheter en Espagne : le guide ultime pour les expatriés (2025)

Le marché immobilier espagnol a connu des changements importants au cours de la dernière décennie. Si les prix de l'immobilier ont régulièrement augmenté dans les grandes villes comme Madrid, Barcelone et Valence, ils restent inférieurs à ceux des autres capitales européennes. Les loyers ont également flambé, notamment dans les zones à forte demande, rendant la décision de louer ou d'acheter encore plus cruciale.

Pour aider les expatriés à prendre la meilleure décision, utilisez la matrice de décision suivante, basée sur des facteurs personnels et financiers :

De nombreux expatriés négligent l'impact fiscal de leur choix de logement. Voici une brève comparaison :

L'Espagne dispose d'une législation rigoureuse en matière de protection des locataires, principalement régie par la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ou Loi sur les baux urbains (Loi 29/1994, dernière mise à jour par le Décret-loi royal 7/2019) (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003↗). Cette législation régit les locations de longue durée, les obligations des propriétaires, les droits des locataires et les procédures d'expulsion.

• Droits des locataires :

• Durée et renouvellement du bail (Articles 9 et 10, LAU 29/1994) : Les baux sont généralement d'une durée de 1 à 5 ans, selon le type de contrat. Si le propriétaire est une personne physique, la durée minimale du bail est de 5 ans (7 ans pour une personne morale). Si un contrat est signé pour une durée plus courte, il est automatiquement prolongé jusqu'à 5 ans, sauf si le locataire décide de quitter le logement. Après 5 ans, les contrats sont renouvelés chaque année pour une durée maximale de 3 ans, sauf préavis de 4 mois (bailleur) ou de 2 mois (locataire). La durée des baux est généralement de 1 à 5 ans.

• Les locataires ne sont pas responsables de l'usure normale : en vertu de l'article 21 de la loi sur les baux urbains (LAU, 29/1994), les locataires ne sont pas responsables des réparations dues à l'utilisation normale ou au vieillissement du bien. Les propriétaires doivent prendre en charge l'entretien des problèmes structurels, de la plomberie et des services publics essentiels.

• Règles d'expulsion : les propriétaires ne peuvent expulser sans motif légal (article 27, LAU 29/1994) : l'expulsion sans motif est illégale en Espagne. Un propriétaire ne peut expulser un locataire que pour les raisons suivantes : non-paiement du loyer ou des charges, sous-location sans autorisation, dommages matériels importants, usage personnel (si le propriétaire a besoin du bien pour lui-même ou sa famille proche – cela doit être mentionné dans le contrat). Délai de préavis d'expulsion : Si le locataire a payé son loyer à temps, le propriétaire doit donner un préavis d'au moins deux mois avant de demander la restitution du logement.

• Règles relatives au dépôt de garantie (article 36, LAU 29/1994) : Le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans les 30 jours suivant le départ du locataire. Ce dépôt équivaut à un mois de loyer pour les baux d'habitation et à deux mois de loyer pour les baux commerciaux. En cas de dommages, le propriétaire doit fournir un justificatif détaillé avant toute retenue.

• À propos des augmentations et des plafonds de loyer en Espagne :

• Règle standard : Les augmentations de loyer sont liées à l'IPC. Conformément à l'article 18 de la loi sur les baux urbains (LAU), les augmentations de loyer pour les baux de longue durée doivent suivre l'IPC, sauf disposition contraire du contrat. L'IPC est publié mensuellement↗ par l'Institut national espagnol de la statistique (INE) et reflète l'inflation.

• Plafonds temporaires des loyers (2023-2024) : En raison de l'inflation, l'Espagne a plafonné les augmentations de loyer à 2 % (2023) et 3 % (2024), prévalant ainsi sur l'IPC. Cette mesure s'applique principalement aux grands propriétaires (plus de 10 propriétés), tandis que les petits propriétaires peuvent toujours ajuster leur loyer en fonction de l'IPC.

• Exceptions et nouveaux contrats : Si un bail ne contient pas de clause relative à l'IPC, le loyer ne peut pas être augmenté en cours de contrat. Les nouveaux contrats de location ne sont pas soumis aux plafonds de l'IPC, ce qui permet aux propriétaires de fixer un nouveau prix. Les locations de courte durée et les locations touristiques (moins d'un an) sont exemptées de la réglementation des loyers.

• Contrôle des loyers dans les zones à forte demande (Ley 12/2023) : Dans les zones réglementées, les grands propriétaires ne peuvent pas augmenter les loyers au-delà des limites fixées.

Demander un prêt immobilier en tant qu'expatrié en Espagne se déroule en plusieurs étapes simples :

• Étape 1 : Déterminez votre budget et votre préqualification – Évaluez vos finances et obtenez une préqualification pour connaître le montant maximal de votre prêt.
• Étape 2 : Trouvez le bien idéal – Consultez des plateformes immobilières réputées comme Idealista, Fotocasa et Habitaclia.
• Étape 3 : Rassemblez les documents essentiels – Préparez votre NIE, votre passeport, vos justificatifs de revenus, votre rapport de solvabilité et vos informations professionnelles.
• Étape 4 : Comparez les options de prêt – Vérifiez les taux d'intérêt de plusieurs banques (généralement 3 à 5 % pour les expatriés en 2025).
• Étape 5 : Faites estimer votre bien – Obtenez une estimation bancaire indépendante (tasación), dont le coût est compris entre 300 € et 600 €. Étape 6 : Soumettre la demande finale : Fournir à la banque sélectionnée tous les documents, y compris NIE, une attestation de revenus, des rapports de solvabilité et les résultats d’évaluation. Prévoir un délai de 2 à 4 semaines pour l’approbation finale. Étape 7 : Finaliser l’achat : Signer le contrat d’achat chez le notaire, payer les taxes et les frais (10 à 15 % du prix du bien) et finaliser l’enregistrement du bien.

Le coût du logement varie considérablement en Espagne. Pour plus d'informations sur le coût de la vie, consultez notre Explorateur de coûts↗.

L'achat d'un bien immobilier peut contribuer à l'obtention de la résidence espagnole dans certains cas :

• Golden Visa (option non disponible depuis 2025) : Nécessite un investissement supérieur à 500 000 €. Accorde la résidence et l'accès à l'espace Schengen sans obligation de résider en Espagne à temps plein.
• Visa à but non lucratif : L'achat d'un bien immobilier peut contribuer à démontrer une stabilité financière.
• Visa nomade numérique : Aucune exigence d'achat immobilier, mais un bail à long terme ou la propriété d'un bien immobilier peut renforcer votre demande.

Au-delà du prix d'achat, les propriétaires doivent prendre en compte :

• Frais de dossier de prêt immobilier (environ 1 à 2 % de la valeur du bien)
• Taxe foncière (IBI)
• Frais de copropriété (Comunidad)
• Frais d'entretien (réparations, rénovations, etc.)

Voici les principaux signes avant-coureurs et comment vous protéger :

• Prix trop beaux pour être vrais – Si le loyer ou le prix du bien est nettement inférieur à la moyenne du marché, il peut s'agir d'une arnaque.
• Demandes de paiement anticipé sans consultation ni vérification du contrat – Ne versez jamais d'acompte ni ne transférez d'argent avant d'avoir visité le bien.
• Fausses annonces et usurpation d'identité – Les fraudeurs copient souvent les annonces réelles et modifient les coordonnées. Vérifiez le propriétaire et assurez-vous qu'une copie de sa pièce d'identité est fournie avant de signer tout contrat.
• Contrats de location flous ou inexistants – Conformément à la législation espagnole sur les locations, les locations légales nécessitent un contrat signé. Évitez les accords verbaux.
• Mécanismes de pression et urgence – Les escrocs peuvent vous pousser à prendre des décisions rapides pour obtenir un « contrat à durée limitée ». Prenez le temps de tout vérifier. Agents immobiliers non agréés ou non enregistrés : travaillez toujours avec des agents immobiliers agréés (certifiés API) et vérifiez leurs références.

Vérification de propriété : demandez une Nota Simple au Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad) pour confirmer le propriétaire et le statut juridique du bien avant l'achat.

Acomptes et méthodes de paiement frauduleux : utilisez des méthodes de paiement sécurisées et n'envoyez jamais d'argent par Western Union, cryptomonnaie ou virement intraçable.