Alquilar o comprar en España: La guía definitiva para expatriados (2025)

El mercado inmobiliario español ha experimentado cambios significativos en la última década. Si bien los precios de las propiedades han aumentado de forma constante en grandes ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia, se mantienen más bajos que en otras capitales europeas. Los precios del alquiler también se han disparado, especialmente en zonas de alta demanda, lo que hace que la decisión de alquilar o comprar sea aún más crucial.

Para ayudar a los expatriados a tomar la mejor decisión, utilice la siguiente matriz de decisión basada en factores personales y financieros:

Muchos expatriados pasan por alto el impacto fiscal de su elección de vivienda. Aquí tienes una breve comparación:

España cuenta con una sólida legislación de protección de los inquilinos, regulada principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) (Ley 29/1994, actualizada por última vez en el Real Decreto-Ley 7/2019) (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003↗). Estas leyes regulan los alquileres de larga duración, las obligaciones del arrendador, los derechos del inquilino y los procedimientos de desahucio.

• Derechos del inquilino:

• Duración y renovación del contrato de arrendamiento (Artículos 9 y 10, LAU 29/1994): Los contratos de arrendamiento suelen tener una duración de 1 a 5 años, según el tipo de contrato. Si el arrendador es una persona física, la duración mínima del contrato es de 5 años (7 años si es una persona jurídica). Si el contrato se firma por un período inferior, se prorroga automáticamente hasta 5 años, a menos que el inquilino decida abandonar el inmueble. Tras 5 años, los contratos se renuevan anualmente por un máximo de 3 años adicionales, a menos que alguna de las partes notifique con 4 meses de antelación (arrendador) o 2 meses (inquilino). Los contratos suelen tener una duración de 1 a 5 años.

• Los inquilinos no son responsables del desgaste normal: según el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, 29/1994), los inquilinos no son responsables de las reparaciones debidas al uso normal o al envejecimiento de la propiedad. Los propietarios deben cubrir el mantenimiento de los problemas estructurales, la fontanería y los suministros esenciales.

• Normas de desahucio: los propietarios no pueden desahuciar sin causa legal (artículo 27, LAU 29/1994): El desahucio sin causa es ilegal en España. Un propietario solo puede desahuciar a los inquilinos por: impago de la renta o los suministros, subarrendamiento sin permiso, daños materiales graves y uso personal (si el propietario necesita la propiedad para sí mismo o su familia inmediata, debe constar en el contrato). Plazo de preaviso para el desahucio: Si el inquilino ha pagado la renta puntualmente, el arrendador debe avisar con al menos dos meses de antelación antes de solicitar la devolución de la vivienda.

• Normas sobre la fianza (Artículo 36, LAU 29/1994): El arrendador debe devolver la fianza en un plazo de 30 días tras la salida del inquilino. La fianza equivale a una mensualidad de renta para arrendamientos de vivienda y a dos mensuales para arrendamientos comerciales. En caso de daños, el arrendador debe presentar un justificante detallado antes de retener cualquier cantidad.

• Sobre los aumentos y límites de renta en España:

• Norma general: Los aumentos de renta están vinculados al IPC. Según el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), los aumentos de renta para arrendamientos de larga duración deben ajustarse al IPC, salvo que se indique lo contrario en el contrato. El IPC se publica mensualmente↗ por el Instituto Nacional de Estadística (INE) y refleja la inflación.

• Topes Temporales al Alquiler (2023-2024): Debido a la inflación, España limitó los aumentos de alquiler al 2% (2023) y al 3% (2024), prevaleciendo sobre el IPC. Esto se aplica principalmente a grandes propietarios (más de 10 propiedades), mientras que los pequeños propietarios aún pueden ajustar el alquiler según el IPC.

• Excepciones y Nuevos Contratos: Si un contrato de arrendamiento no incluye una cláusula del IPC, el alquiler no se puede aumentar durante la vigencia del contrato. Los nuevos contratos de alquiler no están sujetos a los límites del IPC, lo que permite a los propietarios fijar un nuevo precio. Los alquileres de corta estancia y turísticos (de menos de un año) están exentos de la normativa sobre alquileres. - Control de alquileres en zonas de alta demanda (Ley 12/2023): En zonas reguladas, los grandes propietarios no pueden aumentar el alquiler más allá de los límites establecidos.

Solicitar una hipoteca como expatriado en España implica varios pasos sencillos:

• Paso 1: Determine su presupuesto y precalifique – Evalúe sus finanzas y precalifique para conocer el importe máximo de su préstamo.

• Paso 2: Encuentre su propiedad ideal – Busque en plataformas inmobiliarias de confianza como Idealista, Fotocasa y Habitaclia.

• Paso 3: Reúna la documentación esencial – Prepare su pasaporte, comprobante de ingresos, informes crediticios y datos laborales.

• Paso 4: Compare opciones hipotecarias – Consulte los tipos de interés de varios bancos (normalmente entre el 3% y el 5% para expatriados en 2025).

• Paso 5: Solicite una tasación de la propiedad – Obtenga una tasación independiente aprobada por un banco, cuyo coste oscila entre 300 y 600 €. - Paso 6: Presentar la solicitud final – Entregue al banco seleccionado toda la documentación, incluyendo NIE, verificación de ingresos, informes crediticios y resultados de la tasación. La aprobación final demora de 2 a 4 semanas.

• Paso 7: Finalizar la compra – Firmar el contrato de compraventa ante notario, pagar los impuestos y tasas (10-15 % del precio de la propiedad) y completar el registro de la propiedad.

El coste de la vivienda varía considerablemente en España. Para más información sobre el coste de vida, consulta nuestro Explorador de Costes↗.

Comprar una propiedad puede ayudar a obtener la residencia en España en algunos casos:

• Visa Dorada (opción no disponible desde 2025): Requiere una inversión superior a 500.000 €. Otorga residencia y acceso a la zona Schengen sin necesidad de residir en España a tiempo completo.
• Visa No Lucrativa: Comprar una propiedad puede ayudar a demostrar estabilidad financiera.
• Visa Nómada Digital: No requiere la compra de una propiedad, pero tener un contrato de arrendamiento a largo plazo o la propiedad de una vivienda puede reforzar su solicitud.

Además del precio de compra, los propietarios deben considerar:

• Gastos de apertura de la hipoteca (aproximadamente 1-2 % del valor de la propiedad).
• Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).
• Cuotas de la Comunidad de Propietarios.
• Gastos de mantenimiento (reparaciones, reformas, etc.).

Estas son las señales de advertencia clave y cómo protegerse:

• Precios demasiado buenos para ser verdad: Si el alquiler o el precio de la propiedad es significativamente inferior a la media del mercado, podría ser una estafa.
• Solicitudes de pago por adelantado sin ver ni revisar el contrato: Nunca pague un depósito ni transfiera dinero antes de visitar la propiedad físicamente.
• Anuncios falsos y robo de identidad: Los estafadores suelen copiar anuncios reales y cambiar los datos de contacto. Verifique la propiedad y que se proporcione una copia del documento de identidad del propietario antes de firmar cualquier contrato.
• Contratos de alquiler poco claros o inexistentes: Los alquileres legítimos requieren un contrato firmado según la legislación española sobre alquileres. Evite los acuerdos verbales.
• Tácticas de presión y urgencia: Los estafadores pueden presionarle para que tome decisiones rápidas para conseguir una oferta por tiempo limitado. Tómese su tiempo para verificarlo todo. - Agentes inmobiliarios no registrados o sin licencia: Trabaje siempre con agentes inmobiliarios registrados (certificados por API) y verifique sus credenciales.
• Verificación de titularidad: Solicite una Nota Simple al Registro de la Propiedad para confirmar el titular y la situación legal de la propiedad antes de comprarla.
• Depósitos y métodos de pago falsos: Utilice métodos de pago seguros y nunca envíe dinero por Western Union, criptomonedas ni transferencias no rastreables.