Mieten vs. Kaufen in Spanien: Der ultimative Leitfaden für Expats (2025)

Der spanische Immobilienmarkt hat in den letzten zehn Jahren erhebliche Veränderungen erlebt. Während die Immobilienpreise in Großstädten wie Madrid, Barcelona und Valencia stetig gestiegen sind, bleiben sie dennoch niedriger als in anderen europäischen Hauptstädten. Auch die Mietpreise sind stark gestiegen, insbesondere in stark nachgefragten Gegenden. Dies macht die Entscheidung, ob man mieten oder kaufen möchte, noch wichtiger.

Um Expats bei der Entscheidungsfindung zu unterstützen, verwenden Sie die folgende Entscheidungsmatrix basierend auf persönlichen und finanziellen Faktoren:

Viele Expats übersehen die steuerlichen Auswirkungen ihrer Wohnwahl. Hier ein kurzer Vergleich:

Spanien verfügt über strenge Mieterschutzgesetze, die hauptsächlich in § 0 geregelt sind. Diese Gesetze regeln Langzeitmieten, Vermieterpflichten, Mieterrechte und Räumungsverfahren.

Mieterrechte:

• Mietdauer und -verlängerung (Artikel 9 und 10, LAU 29/1994): Mietverträge haben in der Regel eine Laufzeit von 1–5 Jahren, je nach Vertragsart. Handelt es sich bei dem Vermieter um eine natürliche Person, beträgt die Mindestmietdauer 5 Jahre (7 Jahre bei juristischen Personen). Wird ein Vertrag für eine kürzere Laufzeit abgeschlossen, verlängert er sich automatisch um bis zu 5 Jahre, sofern der Mieter nicht auszieht. Nach 5 Jahren verlängern sich Verträge jährlich um bis zu 3 weitere Jahre, sofern keine der Parteien eine Kündigungsfrist von 4 Monaten (Vermieter) bzw. 2 Monaten (Mieter) einhält. Die Mietdauer beträgt in der Regel 1–5 Jahre. Mieter haften nicht für normale Abnutzung – Gemäß Artikel 21 des Mietgesetzes (LAU, 29/1994) sind Mieter nicht für Reparaturen aufgrund normaler Nutzung oder Alterung der Immobilie verantwortlich. Vermieter müssen die Instandhaltung von Bauschäden, Sanitäranlagen und wichtigen Versorgungseinrichtungen übernehmen.

Räumungsvorschriften – Vermieter können Mieter nicht ohne Rechtsgrund kündigen (Artikel 27, LAU 29/1994): Eine Räumung ohne Grund ist in Spanien illegal. Vermieter können Mieter nur aus folgenden Gründen kündigen: Nichtzahlung der Miete oder Nebenkosten, Untervermietung ohne Genehmigung, schwere Sachschäden, Eigenbedarf (falls der Eigentümer die Immobilie für sich selbst oder seine unmittelbare Familie benötigt – muss im Vertrag angegeben werden). Kündigungsfrist: Hat der Mieter die Miete pünktlich gezahlt, muss der Vermieter mindestens zwei Monate im Voraus Bescheid geben, bevor er die Immobilie zurückfordern kann. Kautionsregelungen (Artikel 36, LAU 29/1994): Vermieter müssen die Kaution innerhalb von 30 Tagen nach Auszug des Mieters zurückzahlen. Die Kaution entspricht einer Monatsmiete bei Wohnraummietverträgen und zwei Monatsmieten bei Gewerbemietverträgen. Bei Schäden müssen Vermieter detaillierte Nachweise erbringen, bevor sie einen Betrag einbehalten.

Informationen zu Mieterhöhungen und -begrenzungen in Spanien:

• Standardregel: Mieterhöhungen sind an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt. Gemäß Artikel 18 des spanischen Mietgesetzes (LAU) müssen Mieterhöhungen bei langfristigen Mietverträgen dem Verbraucherpreisindex (VPI) entsprechen, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist. Der Verbraucherpreisindex wird monatlich veröffentlicht.↗ wird vom spanischen Statistikinstitut (INE) berechnet und spiegelt die Inflation wider.
• Vorübergehende Mietpreisbremse (2023–2024): Aufgrund der Inflation hat Spanien die Mieterhöhungen auf 2 % (2023) bzw. 3 % (2024) begrenzt und hat damit Vorrang vor dem Verbraucherpreisindex. Dies gilt vor allem für Großvermieter (10+ Objekte), während Kleinvermieter die Miete weiterhin an den Verbraucherpreisindex (VPI) anpassen können.
• Ausnahmen & Neuverträge: Fehlt ein Mietvertrag an dieser Stelle, kann die Miete während der Vertragslaufzeit nicht erhöht werden. Neue Mietverträge unterliegen nicht den Verbraucherpreisindex-Begrenzungen, sodass Vermieter einen neuen Preis festlegen können. Kurzzeit- und Touristenmieten (weniger als ein Jahr) sind von der Mietpreisregulierung ausgenommen.
• Mietpreiskontrollen in stark nachgefragten Gegenden (Gesetz 12/2023): In regulierten Zonen können Großvermieter die Miete nicht über die festgelegten Grenzen hinaus erhöhen.

Die Beantragung einer Hypothek als Expat in Spanien umfasst mehrere einfache Schritte:

• Schritt 1: Bestimmen Sie Ihr Budget und Ihre Vorqualifikation – Finanzanalyse und Vorabqualifizierung, um Ihren maximalen Kreditbetrag zu erfahren.
• Schritt 2: Finden Sie Ihre ideale Immobilie – Suchen Sie auf seriösen Immobilienplattformen wie Idealista, Fotocasa und Habitaclia.
• Schritt 3: Wichtige Dokumente zusammenstellen – Halten Sie Ihren Reisepass, Einkommensnachweis, Ihre Kreditauskunft und Ihre Beschäftigungsdaten bereit.
• Schritt 4: Hypothekenoptionen vergleichen – Vergleichen Sie die Zinssätze mehrerer Banken (typischerweise 3–5 % für Expats im Jahr 2025).
• Schritt 5: Immobilienbewertung vereinbaren – Lassen Sie eine unabhängige, bankgenehmigte Bewertung (tasación) durchführen. Kosten: ca. 300–600 €.
• Schritt 6: Senden Sie die endgültige Bewerbung – Legen Sie der ausgewählten Bank alle Unterlagen vor, einschließlich Einkommensnachweis, Kreditauskunft und Bewertungsergebnisse. Die endgültige Genehmigung dauert 2–4 Wochen.
• Schritt 7: Kauf abschließen – Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag beim Notar, zahlen Sie Steuern und Gebühren (10–15 % des Immobilienpreises) und schließen Sie die Grundbucheintragung ab.

Die Wohnkosten in Spanien variieren stark. Weitere Informationen zu den allgemeinen Lebenshaltungskosten finden Sie in unserem Abschnitt Kosten-Explorer↗.

Der Erwerb einer Immobilie kann in einigen Fällen zur Sicherung der spanischen Aufenthaltserlaubnis beitragen:

• Goldenes Visum (Option ab 2025 nicht mehr verfügbar): Erfordert Investition von über 500.000 €. Gewährt Aufenthaltsrecht & Schengen-Zugang ohne die Anforderung, dauerhaft in Spanien zu leben.
• Nicht gewinnorientiertes Visum: Der Erwerb einer Immobilie kann helfen weist finanzielle Stabilität nach.
• Visum für digitale Nomaden: Keine Voraussetzung für den Immobilienkauf, aber Ein langfristiger Mietvertrag oder Immobilienbesitz kann Ihre Bewerbung stärken.

Neben dem Kaufpreis müssen Hausbesitzer Folgendes berücksichtigen:

• Hypothekeneinrichtungsgebühren (~1–2 % des Immobilienwerts).
• Grundsteuer (IBI).
• Gebühren der Hausbesitzervereinigung (Comunidad).
• Instandhaltungskosten (Reparaturen, Renovierungen usw.).

Hier sind die wichtigsten Warnsignale und wie Sie sich schützen können:

• Zu gute Preise, um wahr zu sein – Liegt die Miete oder der Immobilienpreis deutlich unter dem Marktdurchschnitt, könnte es sich um Betrug handeln.

• Vorauszahlungsanforderungen ohne Einsicht und Überprüfung des Vertrags – Zahlen Sie niemals eine Kaution oder überweisen Sie Geld, bevor Sie die Immobilie persönlich besichtigt haben.

• Gefälschte Einträge und Identitätsdiebstahl – Betrüger kopieren häufig echte Inserate und ändern Kontaktdaten. Überprüfen Sie vor Vertragsunterzeichnung den Eigentümer und stellen Sie sicher, dass eine Kopie des Ausweises des Eigentümers vorliegt.

• Unklare oder nicht vorhandene Mietverträge – Seriöse Mietobjekte erfordern einen unterzeichneten Vertrag gemäß dem spanischen Mietrecht. Vermeiden Sie mündliche Vereinbarungen.

• Drucktaktiken und Dringlichkeit – Betrüger drängen Sie möglicherweise zu schnellen Entscheidungen, um ein „zeitlich begrenztes Angebot“ zu erhalten. Nehmen Sie sich Zeit, alles zu überprüfen.

• Nicht registrierte oder nicht lizenzierte Agenten – Arbeiten Sie immer mit registrierten Immobilienmaklern (API-zertifiziert) zusammen und überprüfen Sie deren Referenzen.

• Eigentumsüberprüfung – Fordern Sie vor dem Kauf eine Nota Simple beim Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) an, um den Eigentümer und den Rechtsstatus der Immobilie zu bestätigen.

• Gefälschte Einzahlungs- und Zahlungsmethoden – Verwenden Sie sichere Zahlungsmethoden und senden Sie niemals Geld per Western Union, Kryptowährung oder nicht nachverfolgbaren Überweisungen.